收房流程及攻略-从细节出发,助你顺利完成收房

如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。

超详细的过户流程和攻略！

1、注意及时收到入住通知

1.这是关门的第一步。 注意截止日期。 一般开发商约定的交房时限为通知发出后30天内，所以购房者一定要安排好时间。

2、收到入住通知后，首先应判断开发商是否已按期交付房产。 如果房屋逾期，应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否去取房。 按照通知约定的时间去取房子。

特别提示：

1、注意房屋收回期限。 错过房屋收回日期会带来更多麻烦。

2. 截止日期可以提前，但不能推迟。 如果实际交付日期超过合同规定的复工日期，您可以考虑根据合同向开发商索赔。

3、如因特殊情况无法如期抵达，可书面委托亲友或律师，也可及时联系开发商另行商定时间并书面确认。

4、如果购房者未在约定时间内到指定地点办理相关交房手续，从法律角度看，一般视为开发商已实际将房屋交付给购房者，购房者应开始从通知上的截止日期开始。 您将负责自该日期起购买房屋的所有风险、税费和费用。

2、判断房子是否满足交付条件

1、《竣工验收记录表》——最重要

《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收登记表》是收房过程中最应该关注的文件。 为规范工程竣工验收和备案管理，建设部制定本表。 经设计、监理、施工单位、施工单位审核后，必须在工程竣工后15日内完成并报建设行政主管部门备案。

只要将《竣工验收登记表》中的项目提交主管部门登记，开发商就必须对该物业终身负责。 因此，《竣工验收登记表》对房地产开发商具有严格的约束力。 根据相关规定，表格中的各项内容均须报相关主管部门备案。 如果缺少任何物品，该房产就是“黑楼”，无法使用。 如果您搬进去，买方有权拒绝占有该房屋。

2.《住宅品质保证》

“住宅质量保证”是开发商对房屋质量以及保修期限和范围的承诺。 它必须作为购房合同的附件使用，与购房合同具有同等效力。 因此，提醒购房者仔细查看具体项目，并特别关注保修期限。

3.《住宅业主手册》

《住宅使用说明书》对房屋设计、施工、验收中的具体技术指标，如抗震指标、墙体结构型式等进行了相关解释和注意事项。

4.《建设工程质量认证》

5、《房地产开发建设工程综合验收证书》

6. 测量面积登记表

特别提示：

1、只有具备以上文件，才代表在特定条件下房屋已经交付。 因此，在接收房屋时，首先要审核相关文件，确认房屋已满足交付条件，才能进行进一步的验房、费用结算、钥匙交接等交接工作。 因此，请注意这些文件，特别提醒您看原件而不是复印件。

2、《建设工程竣工登记表》是最重要的文件。 接管房屋时，不能只看开发商是否有这张《登记表》。 您还必须仔细检查是否所有子项目都已归档。 这是房屋收藏的前提。 即使开发商做得很好，如果没有这个表格，就意味着根本不符合交房标准，你也有权拒绝接收房子。

3、对于这些文件，一方面要检查其是否存在，另一方面也要检查这些文件的合法性。

4、如果开发商拒绝出示这些证明文件，或者文件不齐全，可以要求开发商签署《关于卖方拒绝出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程》的文件根据购房合同第十一条规定的《竣工验收记录表》责任确认书。

5、提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及竣工管道分布图可以带走并保留作为证据。

6、如开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝领取房屋，由此造成的迟延交付由开发商承担责任。

3、验房

收房过程中必须掌握一个原则：“先检查，后验收”。 也就是说，购房者必须首先检查验收房屋（包括验收和交付所需的文件），确认无误后，在房屋验收文件上签字。

“先验后收”不仅符合商业惯例，而且也有法律依据。 房子的对价就是房子的付款。 只要消费者付清了房屋贷款或者按照合同规定支付了相应比例的价款，合同义务就已经履行完毕，开发商就应当移交房屋。 房屋交付前，业主有权检查验收房屋：

1、查看房屋面积：

要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房地局所属专业测量单位核实每栋房屋的实测面积，核对其之间是否有误差以及销售区域，错误率的范围是多少； 实测面积误差超过3%的，可暂停收房。

2、检查房屋质量：

购房者在看房时需要仔细检查商品房的质量。 主要可以从以下几个方面入手：

(1)房屋本身的质量

（二）景观绿化、社区设施、设施标准等配套设施是否符合合同约定。

（三）装修质量

特别提示：

1、务必掌握“先验后验收”的原则。

2、如果开发商拒绝先验房再办理其他交付手续的，购房者可以要求开发商签署《出卖人拒绝验房责任确认书》，然后暂停房屋交付。程序。

3、购房者应了解共用面积及相关知识，防止开发商侵占。

4、发现质量问题，开发商应限期修复，购房者应要求开发商签署书面函。 业主逾期居留的，开发商应当承担违约责任。

5、只要全额支付房款，且购房者已按照合同约定充分履行了合同义务，开发商就应无条件移交房屋。 否则交房三书一证一表，将视为开发商违约。 开发商拒绝交付房屋的，应当承担逾期交付责任。 开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由拒绝交付房产。

6、不要以样板房标准作为实际标准，除非开发商在合同中根据样板房标准明确了相关装修标准。

4、新房验收最终结果

1、如果验房没有问题：根据实际验收情况填写《验房交接表》及其他相关文件。 在这张记录表上，应将检查情况一一记录下来。 不能确认的事项，不应记录或写明“尚不清楚”或“无法确定”字样。 如发现问题，将如实记录，并要求开发商限期处理。

2、如有不满，可提出意见，并填写在《房屋验收交接表》中，作为书面依据。 如果开发商未准备相关表格，买方应以书面形式向开发商提出意见。

3、如发现问题，买卖双方可以协商解决。 如果是可以修复的问题，应协商并签署相关整改和维修文件，并约定下次验收时间（一般不超过30天）。

4、发现的问题必须在验房表上详细注明​​。 不能收回的，必须详细说明不能收回的理由，并由开发商签字盖章。

特别提示：

1、验房后要坚持的原则：只要发现问题，无论大小，都必须记录在相关文件或表格中，不管随行开发商的收房人如何说辞； 如果大楼根本没有准备验收登记表，那么您应该携带自己的笔和纸来记录一切。

2、物业公司的行为不能代表开发商（除非有明确的书面授权），所以不要与物业公司签署有关房屋质量的文件。

3、看房过程中发现问题时，开发商必须盖章确认并同意解决方案。

4、如果开发商拒绝加盖印章确认房屋存在问题，必须拿出证据证明不是买家未按时提货，而是开发商有意交付房屋不符合合同或法律条件。

防范措施

购房者在买房和过户过程中经常遇到以下问题。 尤其是经常遇到这样的咨询问题。 现将重点注意事项列出，提醒消费者注意，以保障自身权益。

1. 购房相关税费

（一）销售商品房应缴纳下列税费：

1.契税

2、房屋买卖交易费用

3. 销售合同印花税

4、公共维修基金

5、房屋所有权登记费

6. 房屋所有权印花税

7. 认股权证费用

（二）税务问题

特别提醒：根据法律规定和大部分购房合同，缴纳公共维修基金、契税等费用不能作为开发商交付房屋的前提条件。

1.契税

契税是业主取得房产证时向国家缴纳的税款。

缴纳时间：契税只能在转让时缴纳

特别提醒：除税务机关外，任何单位无权代您征收。

实施：业主入住时无需向开发商缴纳契税，可直接到税务局申请房产后，即可办理房产证。

2.公共维修基金

该资金与物业管理费不同，仅用于住宅共用部分及共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

税率：房屋成交价格的2%。

特别提醒：任何开发商、物业公司无权收取、代收检修资金。 这笔资金应上交社区办公室。 如果您将大修资金交给开发商，您可能无法取回。

3、区域测绘费

区域测绘收费的征收原则是“谁委托谁缴纳”。 购房合同规定开发商有义务向购房者提供面积测量数据，因此费用应由开发商支付。

4、物业费

一年物业管理费、物业管理费及水电保证金

特别提醒：普通小区缴纳物业费不满一年并不违法。

物业管理服务收费应当明码标价，并在经营场所或者收费地点公示收费项目、标准和收费方式。

5、产权代理费

业主完全有权利选择自行办理房产证，开发商无权强行向业主收取费用。

2、面积问题

面积问题是消费者最关心的问题之一。 买房时，尤其是购买期房时，购房者必须考虑到合同面积与实际面积可能存在的差异，并在签订合同时使用附加条款来防止这种情况的发生。

（一）存在问题：

1、商品房合同面积与实测面积存在差异，一直是焦点问题。

消费者常常因为面积纠纷而陷入被动局面。 建议购房者在购房合同中详细约定相关可能出现的问题，以保护自身权益。

2、开发商有时可以采用联营、测面积等方式侵犯购房者的合法利益，且不易被发现。

正确测量房屋面积是专业人士的工作，普通购房者无法完成。 其次，由于面积测量的手工操作特点，正常误差难以避免。 有些开发商很容易造成人为偏差，占用购房者一两米的面积。 此外，由于消费者缺乏相关知识，购房过程中的信息不对称使得开发商很容易将非共享区域添加到共享区域中。

(2)面积误差如何解决？

面积误差：根据相关规定，买卖双方因设计变更而实际测量的房屋内部面积或建筑面积（​​包括合用面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，按合同约定处理。 合同无约定或约定不明确的，按以下原则处理：（一）面积误差率绝对值在3%（含）以内，支付房款按照合同约定的价格； (2)面积误差率的绝对值如果该值超过3%，买家可以要求退房。 开发商应当自购房者提出退房之日起30日内退还已付房价，并支付已付房价利息。 购房人同意继续履行合同且房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差率在3%（含）以内的部分按房价计算由购房者按照约定的价格缴纳。 面积误差率超过3%的部分，由购房者按约定价格支付。 房价由开发商承担，所有权归买方； 房屋实际面积小于合同约定面积的，开发商将面积3%（含）以内的房价及利息退还给购房者，并按面积的绝对值计算误差超过房价3%的部分，开发商将加倍给买家。

特别提示：

1、如果要测量自己购买的商品房的实际面积，首先购房者会索要建筑的竣工图纸，并请专家根据图纸进行计算。

2、签订合同时，应详细说明条款，并规定实际面积与登记房产面积不符的处理方法。 合同未约定处理方式，且面积误差率绝对值超过3%的，购房者有权退房。

(3)关于分配面积

公共建筑面积分配原则：

1、商品住房共有建筑面积按栋分配。 分配的公共建筑面积为建筑物内的公共建筑面积。 与建筑物不相连的公共建筑面积不得划入建筑物。

2、服务于整个商业建筑的公共建筑面积，由建筑内各商业建筑共享； 服务于当地区域的公共建筑面积由每座受益的商业建筑共享。 公共建筑面积多次分摊的，应当分别计算分摊系数。 每套商品房应分配的公共建筑面积为每次分配的公共建筑面积之和。

三、公共建筑面积分配后，每套商品房分配的建筑面积的具体部分不再划分，但任何人不得侵占、改变原设计使用功能。

分配的公共建筑面积由以下两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾槽、变压器房、设备间、公共门厅及走廊、地下室、值班门卫室及其他功能服务于整栋建筑的公共及管理用房的建筑面积；

2、公寓（单元）与公共建筑空间的分隔墙及外墙（含山墙）水平投影面积的一半。 已作为独立空间出售、出租的地下室、车棚等，不计入公共建筑面积，用作人防工程的地下室，不计入公共建筑面积。

不宜进入的公共建筑空间：

1、仓库、汽车车库、非汽车车库、车道、采暖锅炉等，作为人防工程地下室和功能独立的独立空间。

2、销售单位自营、使用的房屋。

三、服务于多栋大楼的门卫室及管理（含物业管理）室。

4、对于半地下室，无论采光井的结构如何，均不计入建筑面积。

特别提示：

1、签订合同时，应明确约定公众份额的具体事项。

2.预售商品房前，房屋销售单位应当向商品房预售管理部门提交预售商品房面积计量报告。 预售商品房设计方案变更涉及预售房面积的，应当重新提交面积测量报告。

房屋销售单位销售（预）售商品房时，应当在销售（预）售合同（含补充协议）中载明商品房的销售面积、共有公共建筑面积和公共建筑部分。

3、其他非经营性房屋受益于其他购房者需要分摊的，应当在售（预）售合同中载明房屋名称和分摊的总建筑面积。

3.审查销售广告

(1)出现问题

“我们社区的绿化率达到了……，我们社区配备了一所小学、一所幼儿园、一所俱乐部……”

购房者常常被上面的华丽辞藻所迷惑，但当他们真正拿到房子时，才发现这与现实相去甚远。 现实中，虚假宣传、改变社区规划也是一些开发商的惯用伎俩； 另外，装修标准与合同不符。 协议或开发商承诺。 收房的关键点之一是开发商如何兑现承诺。

(2) 解决方案

1、注重日常取证。

例如，买房时，必须保留房产说明书和广告。 当你有能力买房时，在售楼处的沙盘上拍一张照片。 关房时应根据小区平面图检查环境。 根据相关司法解释，此类广告可以作为要约，并在法庭上作为证据，要求开发商履行承诺。

2. 始终维护您的权利。

一旦出现小区规划有变更的迹象，购房者一定要尽快与相关部门和开发商协商，避免事实真相大白，出现“打赢官司却无法实施”的情况。

4. 合法退房条件：

在验房过程中，如果业主发现自己购买的商品房存在质量问题，可以验房吗？ 退房的法定条件包括以下内容：

1、购房合同无效：

实践中，常见导致购房合同无效的情况包括：①开发商无权处分房产； ② 开发商存在欺诈行为。

2.由于配置不正确而检查：

对于按单元（户）计价的预售房屋，如户型与设计图纸不符，或相关尺寸超出约定误差范围，且合同未约定如何处理的，买方可以查看。

3.因地区错误而退房：

房屋实际交付面积与原合同相比超出绝对值3%（不含3%）。

4、规划设计变更导致退房：

开发商未经有关部门批准，擅自改变合同约定的房屋结构及配套环境的； 开发商未经买受人同意，擅自改变房屋结构的。

5、因质量不合格而退房：

房屋主体结构质量不合格并经委托工程质量检验机构按照有关规定检验合格的，买受人有权验收。

特别提示：

1、因建筑物整体施工未完工，根本无法验收，且“三证一证一表”尚未取得，买方无需占有该建筑物。

2、出现上述法定退房条件时，如购房者在出现上述情况之一时选择退房，开发商应承担相关违约责任。 开发商不同意退房的，购房者可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。

3、不符合上述条件，但房屋确实存在质量问题的，购房者有权要求开发商进行维修，由此造成的损失，开发商将予以赔偿。

5、特别建议：

可以考虑集体住房征收。 在买房的过程中，往往会涉及到很多专业问题。 有时仅靠个人消费者的力量很难解决问题。 在此，特别建议您考虑集体房屋收藏。 人越多力量越大，你可以结合专家的力量来解决你遇到的问题。 所有谜题！

关房所需工具：

1）1个塑料脸盆——用于检查和接受下水道管道

2）1把小锤子——用于检查房屋的墙壁和地板是否空心

3）1个塞尺——用于测量裂缝宽度

4）5米卷尺一把——用于测量房屋净高

5）万用表1个——用于测试各强电插座、弱电插座是否畅通

6) 计算器1个——用于计算数据

7) 水笔1支--签字用

8) 1 把扫帚--用于清洁室内

9）一个小凳子和一些报纸、塑料胶带、包装绳——时间长了，可以休息一下，提前把下水管道封好。

正常看房时间一般为2-3小时。 建议早上8:30或者下午2:30去。

最佳关闭流程：

核实业主材料

业主收到《竣工验收记录表》《房屋用地测绘技术报告》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》开发商解释

支付剩余款项

业主收到钥匙并签署《住宅钥匙收据信》

业主进行综合验收

业主对验收过程中存在的问题提出疑问、改进建议或解决方案

开发商与业主协商并达成书面协议

移交中存在的问题不能按照协议在15日内解决的，双方应当就解决方案和期限达成书面协议。

业主签署《入住交接表》

发现的问题必须在建筑检查表上注明。 不能收回的，应当详细说明不能收回的理由，并要求开发商签字盖章。

【提示】：开发商交房时向业主提供的《竣工验收记录表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须是原件交房三书一证一表，不得复印。

验房、填写验收记录、房屋交接：

竣工验收完毕后，业主应根据实际验收情况填写《住户验房交接表》，并抄写指定表格中的水表、电表基号（一般附在《验房交接表》上）。移交表格”）； 符合政府规定和合同约定的，业主应当通过验收； 如有不满，可提出意见，并填写《房屋验收记录表》作为书面依据。 开发商未准备相关表格的，业主应以书面形式向开发商提出意见。 根据业主的意见，合同双方协商解决。 内容可整改的，应协商签署相关整改、维护文件，并约定下次验收时间（一般不超过30天）。 不能整改的，给予经济补偿； 如果问题严重，对房屋使用造成重大影响，开发商可以依法追究责任，甚至腾空。